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对被执行人唯一住房的执行 ——柯某申请执行朱某、程某民间借贷纠纷案评析



对被执行人唯一住房的执行

——柯某申请执行朱某、程某民间借贷纠纷案评析

林森、柯澄川

一、基本案情

申请执行人:柯某

被执行人:朱某、程某 

浙江省台州市黄岩区人民法院于2015年10月23日作出的2015)台黄商初字第2301号民事判决发生法律效力,判决确定被告朱某、程某返还原告柯某借款本金1000000元及利息,赔偿律师代理费10000元,承担案件受理费14430元。因被告朱某、程某未履行生效法律文书确定的义务原告柯某2015年12月14日向浙江省台州市黄岩区人民法院申请强制执行,该院同日立案执行。

二、执行过程

本案执行中,于2015年12月18日作出裁定,依法查封了被执行人朱某、程某所有的坐落在台州市黄岩区东城街道御景华庭5幢1单元701室房屋,同时发出限期履行告知书,要求被执行人限期履行债务,逾期不履行的,将依法拍卖上述查封的房产。被执行人朱某、程某向执行法院口头提出,要求法院提供居住保障。事实理由是该处房产系其夫妻及孩子的唯一居所,如房屋被强制拍卖,一家三口失去唯一住所。故要求提供居住保障,否则拒不搬迁出屋。

执行法院审查认定:首先被执行人朱某、程某共有的上述房产建筑面积达135.4平米,房产面积远超出一家三口生活所必需;其次申请执行人向法院申请拍卖被执行人唯一住房,书面同意提供不少于一年过渡房费用,并愿在拍卖成交后按一定标准从房屋变价款中优先扣除租金,用于保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件。据此,执行法院于2016年1月22日依法作出裁定,拍卖上述被执行人朱某、程某所有的房产,向被执行人送达拍卖裁定书时,进行法律释明和思想疏导,并向被执行人发出执行告知书,明确告知被执行人其享有选择申请执行人提供的过渡房或过渡住房租金,以及在房屋拍卖后可优先返还其生活居住保障费用的权益。被执行人表示接受,同意先行领取过渡住房租金自行租赁住所,但要求给予1个月的腾房迁出宽限时间,承诺届时自行搬迁并配合法院的委托评估工作。

在被执行人自行腾房迁出后,2016年4月1日,通过淘宝网司法拍卖网络平台成功拍卖成交上述房产,成交价185.6万元,房屋变价款在优先清偿该房屋抵押债权及返还被执行人按当地房屋租赁市场平均租金标准按8年计算的租金96000元后,余款用以清偿本案债务,其中本案债务本金全额清偿,债务利息尚不足够全部受偿,经双方当事人协商,申请执行人自愿放弃债务利息受偿不足部分,本案按执行完毕结案。

三、执行理由

执行法院经审查认为:对于被执行人除唯一住房外无其他财产可供执行的问题,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定:对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖变卖或者抵债;该法第七条规定:对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。这些规定为被执行人唯一住房的执行提供了法律依据。虽《查封、扣押、冻结财产的规定》明确规定了被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋属于执行豁免的财产,但被执行人的唯一住房并不等同于其生活必需的居住房屋,人民法院应当根据该唯一住房的具体情况和案件实际,科学研判认定其是否属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋,人民法院强制执行时,保障的是被执行人及其所扶养家属的生存权,即保障的是被执行人及其所扶养家属的居住权,而非房屋所有权,被执行人不能利用法律规定对其生存权的保障来规避执行。

针对本案予以具体分析,被执行人朱某、程某共有的涉案拍卖房产建筑面积达135.4平米,参照执行法院所在的即台州市《城镇最低收入家属廉租房屋管理办法》所规定的保障面积标准,3人及以上家庭人均住房建筑面积为15平方米,即本案被执行人及其所扶养家属的最低居住保障面积标准应为15平方米/人×3人=45平方米。据此,本案被执行人现有的唯一住房面积远超过上述面积标准;并且根据涉案房屋所处的地段、房屋品质等客观因素,测算得出该唯一房屋的价值亦高于当地最低生活保障房屋的价值,以上足以认定被执行人的唯一住房超过被执行人及其所扶养家属的生活所必需,属于可处分的房屋。同时申请执行人向法院申请拍卖被执行人唯一住房时,已书面同意提供不少于一年过渡房费用,并愿在拍卖成交后按一定标准从房屋变价款中优先扣除租金,用于保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件。表明人民法院在强制执行中已充分保障了被执行人及其所扶养家属一定期限的居住权。据此,在制定对被执行人朱某、程某及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住保障方案后,可依法对被执行人唯一住房采取拍卖等执行措施。

四、案例评析

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖变卖或者抵债”。该条规定被社会公众通常理解为被执行人只有一套房产的,人民法院不得强制拍卖该房产以偿还债务。被执行人也常以唯一住房为由,逃避执行。本案就涉及被执行人唯一住房的执行,如何认定被执行人唯一住房及“超过生活所必需”标准,以及如何规范执行程序保障被执行人及其所抚养家属基本居住权益,本文进行了粗疏探讨。

一、被执行人唯一住房的认定标准

被执行人的唯一住房是指在执行过程中,经查证属实,被执行人及其所扶养家属生活的唯一住房,该房产往往表现为多层房屋中的一套或立式结构的一间房屋,且难以分割或分割后大大降低价值的,归被执行人所有的房产,通常是具有合法产权登记的城镇房产。农村房屋、小产权房涉及农村集体划拨土地流转等国家政策因素,应按相关法律规定执行,不适用唯一住房的共性认定和处分。若人民法院在执行程序中查明有下列情形的,且未有阻却执行的合法正当事由,则不宜认定为被执行人唯一住房,应当予以执行。

(一)因虚假或名义房产登记导致的唯一住房。对被执行人名下仅登记一套住房,但其配偶、共同生活的父母和子女及近亲属名下尚有可供居住的房屋,也不宜认定被执行人名下的住房是唯一住房或是其生活必需住房。部分当事人为规避执行,在案件进入诉讼之前,就恶意地将其房屋赠与、转让过户登记至配偶、父母、子女等近亲属名下,为遏制被执行人滥用唯一房产规定规避执行,在被执行人有与配偶、子女、父母近亲属等共同正常生活的其他住房时,即便其他房屋产权登记在其近亲属名下,也认定因被执行人近亲属有其他维持生活所必需的居住房屋,足以保障被执行人及所扶养家属的基本居住权利,对被执行人名下唯一房产也可强制执行。

(二)出卖其他住房规避执行形成的唯一住房。对被执行人因其以出卖形式转让其他住房后而形成的唯一住房,显然也不能简单认定该唯一住房为被执行人其生活所必需居住的房屋,应对该唯一住房的具体形成时间作调查核实,确定时间标准,以判断其唯一房产形成是否为了规避执行。虽然认定其是否规避执行应综合考虑被执行人转让其他住房的对价是否合理、房款支付及流向,交易时间、被执行人与受让人之间特殊身份关系等多重因素,而不能仅以交易时间因素就足以确定,但从司法实践而言,通过时间标准来认定是否规避执行具有相对合理性,对提高执行效率也有一定的必要性。其时间标准应宽严适度,应以执行依据生效时间为宜,即在民事判决、民事调解书、仲裁裁决书等执行依据生效后,被执行人因转让其他住房而形成名下仅有唯一住房。执行法院应推定被执行人具有转移财产、规避执行的事实,不宜认定其名下住房为唯一住房,一般情况下均可继续执行。相对应的,对上述推定为规避执行的行为,若被执行人提出证据推翻推定事定的异议,执行法院应作认真审查,公正对待,即上述规避执行的推定,被执行人可以举证加以推翻。但对被执行人恶意转移财产的,执行法院不仅要执行被执行人名下现有房产偿还债务,在其拍卖房产价格不足够清偿债务时,应及时告知各债权人依法行使撤销权后继续执行,情节严重的还要以拒不履行人民法院生效判决、裁定罪追究被执行人责任。

(三)因农村房屋产权未登记导致的唯一住房假象。被执行人在城镇内购置了住房,虽名下仅有一处住房,但在当地农村或原户籍所在地有集体土地宅基地并自建有住房,因农村房屋确权登记发证工作总体滞后,农村房产往往只有集体土地建设用地使用证而无房屋所有权证,有的甚至土地房屋两证都没有,仅有宅基地建房审批文件。对此,执行法院经调查核实后,可认定被执行人名下登记的一处住房仅为唯一住房假象,其并非被执行人及所扶养家属生活必需的住房,仍应继续执行。

(四)长期空置或出租出借的唯一住房。司法实践中存在被执行人的唯一住房长期空置或对外出租、出借的,在人民法院执行拍卖前又搬入的。从相关法律规定的立法目的理解,人民法院有条件地强制执行,保护的是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住权利,并非是保护被执行人的房屋所有权,这种居住权应当是被执行人及其所扶养家属生活所必需,让其不至于流离失所。而被执行人所有的房屋长期空置或对外出租、出借,表明被执行人名下住房并非为其生活所必需,对此类住房也不认定为被执行人唯一住房,应继续执行,但认定是否长期空置或对外出租、出借的时间标准,应以连续一年以上空置或对外出租、出借为妥。

(五)执行案件债务所指向的唯一住房。基于执行案件的债务与被执行人唯一住房有不可分割的牵连关系,如执行案件债务是因该唯一房屋而产生,如可能是由于该房屋的购置或建造产生的债务;或申请执行人基于房屋买卖合同,请求被执行人履行房屋买卖合同义务交付该住房,此时,即使该房屋属于被执行人及其所扶养家属的生活所必需,也不能对抗该案申请执行人。

二、被执行人唯一住房“超过生活所必需”的研析

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定:“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品。”那么,被执行人的唯一住房,首先是属于被执行人应当履行义务的财产范畴,这在强制执行中财产控制上不存在法律障碍,人民法院可以实施查封。其次,被执行人的唯一住房也属于被执行人及其所抚养家属的生活必需品,人民法院在处分上是必须要保留被执行人所必需居住的房屋。为对该法律规定在实务上具有操作性,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对此作了细化:1.必需居住的房屋可以查封,但不得处分。该《查封规定》第6条明确了对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债。2.超过必需居住的房屋,在保障最低生活标准后可以处分。《查封规定》第7条明确,人民法院在保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋后,可予以执行。上述法律规定体现了“生存权高于债权”和适度执行的指导思想,是被执行人的基本人权在执行中的具体体现,即实现执行目的时,出于保护人权的需要,执行措施、手段要适度,对保障被执行人生存权的财产予以一定的豁免,不能因强制执行使被执行人失去居所,应维持被执行人最基本的生存环境及或必需的居住权益,从而追求民事权利义务主体间的最佳平衡。

鉴此,能否执行被执行人的唯一住房,关键看被执行人唯一住房是否属于被执行人及其所扶养家属所必需居住的房屋。对被执行人的唯一住房是否属于可处分范畴如何审查判断?笔者认为唯一住房作为不动产,其价值除了本身具有的居住功能外,还有存在着房屋面积大小、地段、品质不同的影响因素。在执行实践中,就普遍存在着被执行人看似唯一住房,但面积超大,甚至拥有豪宅规模;或者该唯一住房虽面积不大,但地处城市黄金地段或优质小区,其价值不可小觑。被执行人拥有的这些唯一住房,均明显超过被执行人的基本生活居住房屋,如得不到有效处理,就会引发申请执行人的不满,也使社会对法院执行的司法公信力产生影响。因此,在界定被执行人唯一住房的可处分性时,首先应从房屋的面积、地段及其品质的因素来比较确定唯一住房是否属于被执行人最低的生活居住保障,其次还要考量其他如抵押、处置费用等因素。

(一)房屋面积的大小因素

应该说,被执行人拥有唯一住房的居住面积是区分是否属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的重要因素之一。房屋既是生活必需品,也是属于消费品,房屋面积的大小当然与居住的舒适度有关。被执行人未履行人民法院生效法律文书确定的给付义务,就应当在消费品的使用上对他们作出限制,《查封规定》也在保障上采取最低生活标准来确定,最高院出台的关于限制被执行人高消费的规定如出一辙。因此,被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋应当与其居住的面积相适应,且只能是基本的居住面积。《抵押房屋处理规定》第四条规定,处置被执行人抵押房产时,对被执行人提供的临时住房,面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租房屋管理办法》所规定的人均廉租保障住房面积标准确定。以执行法院所在的台州市区为例,台州市的《城镇最低收入家属廉租房屋管理办法》所规定的保障面积标准,按每户家庭住房建筑面积计算,2人及以下家庭住房建筑面积为36平方米,3人及以上家庭人均住房建筑面积为15平方米,且每户家庭住房建筑面积最高不超过50平方米(含50平方米)。被执行人有扶养家属的,居住面积按扶养家属的人口数相乘,确定被执行人的最低居住面积。那么被执行人现有的唯一住房面积如果超过上述面积标准的,可认定被执行人所居住的房屋超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,应当属于可处分的房屋。

(二)房屋所处地段、品质的因素

房屋所处地段、品质的因素决定房屋的房价,被执行人的唯一住房,在不同地段、不同小区的房价大相径庭。以台州市黄岩区为例,在新开发的商业街地段,优质小区的房屋单价接近18000元/平米,而在老城区外缘的老小区的房屋单价仍处于5000元/平米。以60~100平米的房屋计算,价值相差在80~130余万元左右。因此,被执行人所必须居住的房屋应有房屋单价的衡量,即使被执行人的唯一居住房产的居住面积在基本生活保障内,但因其本身拥有的超值因素,仍应作为执行的重要考量范畴。笔者认为,被执行人所必须居住的房屋的评估价值应以本地区二手房上一年度的成交价格的比例来加以确定,如台州市黄岩城区2014年的二手房成交均价为9200元,可以在该二手房成交均价基础上设定一个比例作为被执行人最低生活保障的房屋价格。笔者认为从保障申请执行人的合法权益出发,应该以就低保障为原则,为60%为宜。如被执行人的唯一住房的评估单价超过上一年度二手房成交均价60%以上的,应认定属于可处分的房屋。

(三)其他因素

1.设定抵押因素。被执行人唯一住房设定了抵押,而被执行人对抵押债务仍按约履行的,抵押权人自然不会申请对被执行人的抵押房屋进行处置。然而作为被执行人已实施抵押的一套房执行,就要考量处置此类唯一住房是否属于有益执行?如果被执行人的唯一住房处置后仅能清偿抵押债权,剩余的也只能给予被执行人基本生活保障的,显然属于无益处置,我们在执行中不应提倡。因此,对于被执行人抵押的唯一住房,我们就要优先调查该抵押债务的大小,初步计算房屋现有的价值清偿抵押债务后,再除去被执行人的安置费用,是否还有清偿本案债务的可能。如果计算后有执行价值的余值,那么我们可以认定该唯一住房也属于人民法院可处分的房屋。

2.处置费用因素。在处分被执行人房产时,必然要产生一定的费用,如评估费、公告费、拍卖佣金以及交易产生由出卖人承担的个人所得税,还有其他执行费用,这些税费依法应由被执行人承担,并且在房产处置所得中优先加以扣除。因此,我们计算被执行人唯一住房是否适合可处分条件时,应当将这些处置费用加在被执行人基本生活保障上予以考量,否则也会使最终处置成为无益执行。

三、规范唯一住房处分程序,妥善安置。

唯一住房的执行从根本上来说,存在着实现申请人合法权益与保护被执行人的基本居住保障的冲突。最高人民法院于2005年出台《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,仅对被执行人所有设定抵押的房屋进行处置作出了程序性的规定,而对其他没有设定抵押权的唯一住房执行未作出程序上的规定,各地法院也做法不一,这也成为当前被执行人财产难处理的一个执行难点。本案成功执行,得以对被执行人的唯一住房的可处分性作了科学合理的分析界定,并对执行唯一住房进行了程序性的构建,制定了妥善安置的执行预案,衡平执行债权人及被执行人权益,从而保障执行程序顺利推进。其执行规范具体如下:

(一) 审慎启动处置程序

执行被执行人的唯一住房,依申请执行人的申请作为前置条件,并审慎启动处置程序。申请执行人申请要求拍卖被执行人唯一住房的,向人民法院出具自愿提供过渡租房或垫付过渡住房租金的承诺书,以及承诺如拍卖流拍,自愿不计期限地垫付过渡住房租金费用及拍卖费用。执行员对确定拍卖被执行人唯一住房的,查清被执行人所扶养家属的人数,并填写拍卖呈报表,在呈报表中说明符合唯一住房处置的条件,并逐级审查报批,由分管院长签发拍卖裁定书。在唯一住房处分前,通过申请执行人提供过渡租房,从而促使被执行人能自愿搬移原居住房屋。即便被执行人不自愿搬移,人民法院在强制执行时也可以将房屋内的什物等强制搬移到过渡租房中。这样既解决了搬移出屋的困难,也使人民法院的执行更具有人性化。

(二)充分告知权益  

被执行人唯一住房准予拍卖后,应向被执行人送达拍卖裁定书和执行告知书,明确告知其享有选择申请执行人提供的过渡租房或过渡住房租金以及在房屋拍卖后,优先提留返还其生活居住保障费用的权益。如被执行人消极对待法院执行,拒不选择安置方式,那么法院在处置时,应遵循提供过渡居住在先原则。为此在执行告知书中同时明确:被执行人收到执行告知书之日起三日内向本院说明选择过渡居住问题的解决方案;逾期不作出说明的,法院将视为你选择过渡租房安置,并在法院发出迁移出屋公告后而逾期不履行的,将依法强制搬移什物至申请执行人提供的过渡租房内。

(三)妥善强制搬迁

被执行人可选择自行租房也可选择由申请执行人提供的租房作为过渡房。被执行人自行租房有困难的,可申请法院要求申请执行人为其提供一定期间的租金。在充分告知被执行人权益并承诺由其选择安置方式后,被执行人及其家属一般会自行腾空住房交由法院依法拍卖。经执行员说服工作后,被执行人仍拒绝搬移出屋的,执行员应当发搬迁出屋公告,如被执行人未在公告指定期间搬迁的,执行员应依法强制执行,将被执行人搬迁到过渡租房内,必要时,可以邀请社区干部或公证处公证人员在场见证监督。

(四)统一保障标准

对被执行人唯一住房的处置,依法应保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,但被执行人对人民法院处置其唯一住房所关心的在于对他们的基本生活居住保障的落实。所以,人民法院在处置被执行人唯一住房之前,须向被执行人告知保障居住权的方式及保障费用,同时明确对保障费用,人民法院不予执行,以消除被执行人的对立情绪。保障的方式原则上采用货币安置方式为主,即在被执行人唯一住房处置后的执行款中优先提留,优先返还,由被执行人对所得的安置款对自己及所扶养家属进行安置;保障标准可按本地区廉租住房保障管理办法所规定的廉租住房保障面积乘以当地上一年度二手房成交均价的50%;或者按当地房屋租赁市场平均租金标准按5~8年期限在拍卖房屋成交款中优先提取,保障费用优先提留返还被执行人后,其余依法分配给各执行债权人,而执行债权人垫付的过渡住房租金相应在上述安置保障费用扣减返还。

综上,人民法院在执行被执行人唯一住房的,应科学分析被执行人唯一住房所处地段、品质、价值及抵押余值等因素,审查认定被执行人唯一住房的可处分性,并通过规范执行程序,在制定妥善安置的执行预案后,衡平执行债权人及被执行人权益,保障唯一住房执行顺利推进。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



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